Logement décent, un DPE G suffit désormais à rendre un bien interdit à la location
Tout logement loué comme résidence principale doit protéger la santé et la sécurité de ses occupants et offrir les équipements essentiels. L'exigence ne se limite plus au gros œuvre : depuis le 1er janvier 2025, un diagnostic énergétique classé G suffit à rendre un bien indécent. Comprendre les critères et les recours permet d'agir efficacement, côté locataire comme côté bailleur.
Ce que recouvre exactement la notion de logement décent
Une obligation d’ordre public pour tout bailleur
La loi impose au propriétaire qui loue un logement à usage de résidence principale de délivrer un bien décent. Le principe figure à l’article 1719 du Code civil et à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s’applique aux locations nues, meublées et au parc social. Aucune clause du bail ne peut y déroger : la mention « pris en l’état » est réputée non écrite si le logement ne respecte pas la décence.
Ne pas confondre indécence, insalubrité et péril
Trois situations relèvent de régimes distincts. La non-décence est un litige contractuel privé entre bailleur et locataire. L’insalubrité touche la santé publique et déclenche un arrêté préfectoral après enquête de l’Agence régionale de santé. Le péril, ou mise en sécurité, concerne la solidité du bâti et relève du pouvoir de police du maire. Le terme générique d’habitat indigne regroupe ces cas, mais les procédures et les autorités compétentes diffèrent.
Un socle technique défini depuis 2002
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques concrètes du logement décent. Il a été complété par plusieurs réformes, dont la loi ELAN du 23 novembre 2018 et la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ce texte sert de référence au juge, à la Commission départementale de conciliation et aux organismes payeurs des aides au logement.
Les cinq familles de critères qui font la décence
Surface et protection du clos et du couvert
Le logement doit compter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou offrir un volume habitable d’au moins 20 m³. Le clos et le couvert doivent assurer l’étanchéité : pas d’infiltrations d’eau, pas de remontées capillaires, pas d’infiltrations d’air parasites. Les ouvrants, la toiture et les murs assurent une protection continue contre les eaux de ruissellement et l’humidité.
Sécurité des personnes et absence de risque sanitaire
Les garde-corps des fenêtres, balcons et escaliers doivent retenir efficacement une personne. Les installations d’électricité et de gaz ne doivent présenter aucun risque d’électrocution ou d’explosion et respecter les normes de sécurité en vigueur. Les matériaux et les canalisations ne doivent pas exposer au plomb ou à l’amiante dégradé. En d’autres termes, le logement ne laisse apparaître aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé.
Équipements indispensables et absence de nuisibles
La loi exige l’absence totale d’infestation : rongeurs, blattes, punaises de lit. Cette exigence a été renforcée explicitement en 2018 et reste à la charge du bailleur. Le logement doit aussi fournir une installation de chauffage normale et adaptée, une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants, un coin cuisine aménageable pour un appareil de cuisson, ainsi qu’une installation sanitaire intérieure avec WC et douche ou baignoire. Les eaux ménagères doivent s’évacuer avec siphon anti-odeurs, et chaque pièce de vie doit bénéficier d’un éclairement naturel et d’une ouverture sur l’air libre.
Quand la performance énergétique décide de la décence
Le basculement introduit par la loi Climat et Résilience
Depuis la loi du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie intégrante de la décence. Première étape : depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont gelés. Pour un locataire, un DPE en G devient ainsi un motif à part entière pour contester la décence du bien.
Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques
Un seuil transitoire a d’abord exclu les logements les plus énergivores, ceux au-delà de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, dès le 1er janvier 2023. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G, soit au-delà de 420 kWh/m²/an en France métropolitaine, sont qualifiés de non décents et interdits à la location pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite. Le mouvement se poursuit : interdiction des logements F au 1er janvier 2028, puis des E au 1er janvier 2034. Au 1er janvier 2025, environ 1,1 million de résidences principales du parc locatif privé restaient classées F ou G, soit 13,8 % des biens loués.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements affichant une étiquette G au DPE sont juridiquement qualifiés de non décents et interdits à la location pour tout nouveau bail ou reconduction.
— Ministère de la Transition Écologique
Des exceptions très encadrées
Le législateur prévoit peu de dérogations. Elles concernent surtout les contraintes architecturales ou patrimoniales avérées, ou le refus de travaux votés en copropriété malgré les démarches du bailleur. Hors ces cas, le propriétaire doit programmer une rénovation pour conserver son droit de louer. Pour le locataire en place, le DPE opposable reste la preuve centrale pour demander la mise en conformité énergétique.
Faire valoir la décence sans se mettre en faute
Constituer un dossier et mettre en demeure
La démarche commence par des preuves datées : photos, vidéos, constats de commissaire de justice, devis, éventuellement attestations médicales en cas d’impact sur la santé. Vient ensuite la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Ce courrier décrit les désordres, demande les travaux et ouvre un délai de deux mois pour trouver un accord. Sans réponse, le locataire peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice.
Signaler et activer la protection des aides au logement
Le signalement peut passer par Signal Logement, le guichet numérique national anciennement Histologe, qui oriente vers les services d’hygiène compétents. Si le locataire perçoit une aide au logement, la Caf ou la MSA peut diligenter un contrôle sur place. Lorsque l’indécence est confirmée, l’organisme conserve l’allocation pendant 18 mois maximum : l’aide n’est plus versée au bailleur tant que les travaux ne sont pas réalisés. Pendant cette période, le locataire ne règle que le loyer résiduel, sans que le bailleur puisse invoquer un impayé.
Saisir le juge et respecter la règle d’or du loyer
En cas d’échec amiable, le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, est seul compétent. Il peut ordonner les travaux sous astreinte journalière, diminuer le loyer de façon rétroactive selon le trouble de jouissance, accorder des dommages et intérêts et autoriser la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations.
