Le préavis locataire passe de trois mois à un mois selon le bail et la situation

Le cadre légal : qui peut partir, quand et pour combien de temps

Le locataire part librement, le bailleur non

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail, sans attendre son échéance et sans avoir à motiver sa décision. C’est ce que le droit appelle une liberté potestative. Le bailleur, lui, ne peut congédier qu’à l’échéance, pour trois motifs limités : vendre, reprendre pour y habiter ou motif légitime et sérieux. Cette asymétrie explique le rôle du préavis : protéger le propriétaire le temps de retrouver un occupant, sans enfermer le locataire.

Trois mois en vide, un mois en meublé et en bail mobilité

Pour un logement vide à usage de résidence principale, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis à trois mois. Pour un meublé régi par l’article 25-8 de la même loi, le délai est d’un mois sur tout le territoire, sans condition de motif ni de localisation. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN pour des séjours de 1 à 10 mois (études, mission, formation), reprend la même logique : le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis, le bailleur ne peut pas résilier avant le terme prévu.

Un calcul de date à date, sans clause plus sévère

Le délai se compte de date à date à partir de la réception effective du congé. Un congé reçu le 12 novembre expire le 12 décembre à minuit, ou le 12 février pour un préavis de trois mois. Si l’échéance tombe en cours de mois, le dernier loyer se proratisé au jour près. Toute clause du bail qui allongerait le préavis au détriment du locataire est réputée non écrite.

Les cas qui ramènent le préavis à un mois en location vide

La zone tendue, premier motif invoqué

Le préavis d’un logement vide passe à un mois quand le bien se situe en zone tendue. Le périmètre correspond aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants, définies par l’article 232 du code général des impôts. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a considérablement élargi la carte : plus de 3 697 communes aujourd’hui, contre 1 152 auparavant. Sont concernées les grandes métropoles mais aussi des agglomérations moyennes et de nombreuses communes littorales ou de montagne où le marché reste sous tension.

Le motif est objectif : il suffit que l’adresse appartienne à la commune classée. La Cour de cassation a tranché le débat probatoire le 11 janvier 2024 : mentionner l’adresse du logement et viser la loi dans la lettre de congé suffit à justifier la réduction. Le bailleur est censé connaître la situation de son bien. En pratique, joindre une capture du simulateur officiel Service-Public.fr reste utile pour éviter un litige au moment de la restitution du dépôt de garantie.

La seule mention de l’adresse et la référence à la loi suffisent à caractériser le préavis réduit en zone tendue, sans autre justificatif.

— Cour de cassation, 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891

Les raisons professionnelles strictement listées

Hors zone tendue, la loi liste des situations liées à l’emploi qui ouvrent droit au mois :

• obtention d’un premier emploi ;
• mutation, même à la demande du salarié et quelle que soit la distance ;
• perte d’emploi : licenciement, fin de CDD, fin de mission d’intérim ;
• nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

La rupture conventionnelle homologuée est assimilée à une perte d’emploi depuis un arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2016. En revanche, la démission simple, le départ à la retraite, la cessation d’activité indépendante ou la rupture de période d’essai à l’initiative du salarié ne permettent pas la réduction. Le justificatif attendu est l’attestation d’employeur, le certificat de travail ou la notification de rupture qui établit la situation au jour du congé.

Les raisons de santé, sociales et de protection

Quatre autres familles de motifs ouvrent le préavis à un mois, sur justificatif :

• Santé. Tout locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile, attesté par un certificat médical circonstancié qui établit l’inadaptation du logement. Depuis la loi ALUR, aucune condition d’âge n’est exigée.
• Minima sociaux. Bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), sur attestation de la CAF ou de la MSA en cours de validité.
• Logement social. Attribution d’un logement conventionné (article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation), sur notification de l’organisme HLM.
• Violences intrafamiliales. Personne bénéficiant d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire ou concubin fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation pour violences sur elle ou sur un enfant du foyer. L’ordonnance ou la décision pénale déclenche le préavis d’un mois et, si le bail est commun, une désolidarisation immédiate.

Quand un couple ou des colocataires donnent congé ensemble, il suffit que l’un d’eux remplisse l’une de ces conditions pour que le mois profite à tous.

Notifier sans se tromper : la forme fait le droit

Les trois seules formes valables

L’article 15 n’en reconnaît que trois : la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), l’acte de commissaire de justice (ex-huissier) et la remise en main propre contre récépissé ou émargement daté. Un e-mail, un SMS, un message WhatsApp ou un appel téléphonique n’ont aucune valeur, même avec accusé de lecture. Sans forme valable, le préavis ne court pas.

Quand le délai commence vraiment à courir

En LRAR, le point de départ n’est pas l’envoi mais la réception effective par le bailleur, c’est-à-dire la signature de l’avis de réception. La date de première présentation par La Poste ne suffit pas. Si la lettre revient avec la mention pli avisé et non réclamé, le congé n’est pas délivré : le bail continue et les loyers restent dus. C’est l’enseignement constant de la Cour de cassation, réaffirmé en 2020 et le 7 mai 2025.

La signification par commissaire de justice évite cet aléa. L’acte prend effet à sa date même si le destinataire est absent ou refuse d’ouvrir. La remise en main propre produit aussi un effet immédiat, à condition de conserver un récépissé signé et daté par le bailleur.

Le justificatif doit partir avec la lettre

C’est la règle d’or de la concomitance. Le document qui ouvre droit au mois doit être joint à la lettre de congé au moment de son envoi. La jurisprudence est stricte : un justificatif envoyé quelques jours plus tard ne rattrape rien et ramène le préavis à trois mois. Les arrêts du 11 avril 2019 et du 28 novembre 2019 l’ont rappelé pour l’attestation d’employeur ou de fin de mission d’intérim. En zone tendue, la mention de l’adresse vaut justification, mais pour tous les motifs personnels ou professionnels, l’annexe est indispensable dès le premier pli.

Préavis en cours : loyer, visites et cas des logements partagés

Ce que vous payez jusqu’au dernier jour

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant tout le préavis, même s’il a déjà rendu les clés. Si le terme tombe le 14 du mois, le dernier mois est dû pour 14 jours seulement. Il est interdit de compenser le dernier loyer avec le dépôt de garantie. La dette ne s’éteint par anticipation que si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l’accord du bailleur : le cumul de deux loyers pour le même logement est prohibé.

Une seule exception dispense totalement de préavis : le logement indécent ou insalubre qui rend les lieux inhabitables. Insalubrité notoire, arrêté de mise en sécurité, coupure durable d’eau ou de chauffage imputable au bailleur : si le manquement grave à l’obligation de délivrance est établi, le locataire peut partir sans délai ni loyer résiduel. La preuve du caractère inhabitable reste à sa charge.

Les visites, très encadrées

Pendant le préavis, le bailleur peut organiser des visites pour relouer ou vendre, mais l’article 4 de la loi de 1989 verrouille le cadre : pas de visites le dimanche ni les jours fériés, et pas plus de deux heures par jour ouvrable. Même avec un double de clés, il ne peut entrer sans accord exprès du locataire. S’introduire sans consentement expose à des poursuites pour violation de domicile, punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende selon l’article 226-4 du code pénal.

Couple, colocation : qui reste tenu ?

Couples mariés. L’article 1751 du code civil donne la cotitularité du bail aux deux époux pour la résidence familiale. Le congé délivré par un seul n’éteint pas le bail : le conjoint restant conserve le droit au maintien. Et le partant reste solidaire du paiement jusqu’à la transcription du jugement de divorce à l’état civil. Pour libérer totalement le logement, les deux époux doivent signer le même congé ou notifier simultanément.

Pacs et concubinage. Les partenaires pacsés cosignataires sont cotitulaires ; à défaut, la solidarité pour les dépenses de vie courante prévue à l’article 515-4 du code civil s’applique. Les concubins ne sont tenus que s’ils ont tous deux signé.

Colocation. Le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail des autres. Mais l’article 8-1 encadre la clause de solidarité : le sortant et sa caution restent tenus au maximum six mois après la fin de son préavis. Cette solidarité s’éteint plus tôt si un remplaçant signe un avenant avant ce délai. Là encore, le bénéfice du mois profite à tous si le congé est commun et qu’un seul justifie d’un motif légal.