Dépôt de garantie, un mois ou deux pour le récupérer et des retenues à justifier

Le dépôt de garantie : montant, rôle et limites légales

Une somme d’argent, pas une personne garante

Le dépôt de garantie désigne la somme remise par le locataire au bailleur pour garantir la bonne exécution du bail : paiement des loyers et charges, entretien courant, réparations locatives. Il ne faut pas le confondre avec le cautionnement, qui est l’engagement d’un tiers — personne physique ou morale — se portant garant solidaire en cas de défaillance du locataire. Le dépôt est encaissable immédiatement et reste acquis au bailleur jusqu’à la sortie, sans placement rémunéré obligatoire.

Des plafonds fixés par la loi selon le type de bail

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 plafonne strictement ce qui peut être exigé à la signature :

• Location vide à usage de résidence principale : 1 mois de loyer hors charges
• Location meublée à usage de résidence principale : 2 mois de loyer hors charges
• Bail mobilité (1 à 10 mois) : aucun dépôt de garantie autorisé

Ce montant ne peut être réévalué ni en cours de bail, ni lors de son renouvellement tacite. Si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, le bailleur ne peut pas non plus exiger de dépôt, sauf si le locataire demande ensuite à mensualiser. Pour les locataires aux revenus modestes, des aides comme l’avance Loca-Pass d’Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent financer ce versement.

Ce que le locataire ne peut pas faire

Conserver le dernier mois de loyer pour se « rembourser » est interdit. Cette compensation unilatérale expose à une procédure pour loyer impayé, même si la restitution du dépôt semble imminente. Le bailleur reste fondé à appliquer les pénalités de retard sur le loyer et à imputer l’impayé sur la garantie avec justificatifs.

Restitution : quel délai et à partir de quand

Un ou deux mois selon l’état des lieux de sortie

Depuis la loi ALUR, deux délais coexistent :

• 1 mois maximum si l’état des lieux de sortie est strictement conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois maximum si le comparatif relève des dégradations, des manques d’entretien ou des réserves

L’absence d’état des lieux de sortie imputable au bailleur — par exemple s’il ne se présente pas à la convocation — est assimilée à une conformité : le délai d’un mois s’applique.

La remise des clés déclenche le compteur

Le point de départ n’est ni la fin du préavis, ni le déménagement, mais la remise matérielle des clés : en main propre contre émargement ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Tant que les clés ne sont pas restituées, le délai ne court pas.

Le locataire doit aussi notifier par écrit sa nouvelle adresse postale ou ses coordonnées bancaires. Sans cette information, le bailleur ne peut être tenu responsable du retard. À l’inverse, une fois les clés rendues et l’adresse transmise, tout dépassement déclenche des pénalités automatiques.

Le cas particulier de la copropriété

En immeuble collectif, les comptes de charges ne sont arrêtés qu’une fois par an par l’assemblée générale. Pour gérer ce décalage, la loi autorise le bailleur à conserver une provision conservatoire de 20 % maximum du dépôt de garantie.

Concrètement : il restitue 80 % dans le délai de 1 ou 2 mois, et conserve jusqu’à 20 % sur justificatif (budget prévisionnel ou décomptes antérieurs). Le solde doit être régularisé dans le mois qui suit l’approbation des comptes annuels. Si le décompte est créditeur, il reverse le reliquat ; s’il est débiteur, il peut en demander le complément sur présentation du décompte du syndic. Ce mécanisme est exclu lorsque les charges sont au forfait, comme souvent en meublé ou en colocation.

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Ce que le bailleur peut retenir — et ce qu’il doit prouver

Les créances imputables

La retenue ne peut jamais être forfaitaire. Seules des sommes certaines et justifiées peuvent être déduites :

• arriérés de loyer ou de charges récupérables (listées par le décret n° 87-713)
• régularisation annuelle de charges après arrêté des comptes
• défaut d’entretien courant et menues réparations à la charge du locataire (décret n° 87-712)
• dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux
• indemnité d’occupation si le locataire se maintient sans droit après la fin du bail — point confirmé par la Cour de cassation le 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-20.758)

Chaque ligne doit être individualisée et chiffrée.

Vétusté et usure normale : à la charge du bailleur

La frontière est essentielle : l’usure normale liée au temps et à un usage normal (jaunissement d’une peinture après 7 ans, moquette tassée) relève de la vétusté et reste due par le propriétaire. Seule la détérioration anormale imputable au locataire (trou dans une porte, brûlure sur plan de travail, tache incrustée) peut être facturée, et encore partiellement.

Pour objectiver le partage, beaucoup de baux annexent une grille de vétusté : elle fixe pour chaque équipement une durée de vie théorique (par exemple 7 ans pour une peinture, 10 ans pour une moquette), une franchise d’usure et un taux d’abattement annuel. Exemple : une peinture refaite à neuf il y a 5 ans avec une durée de vie de 10 ans subit un abattement de 50 %. Si la réfection coûte 800 euros, seuls 400 euros peuvent être imputés au locataire en cas de dégradation anormale.

Devis ou facture : quel justificatif suffit

Le bailleur doit produire des pièces vérifiables transmises avec le décompte : devis détaillé, facture, état des lieux comparé. La jurisprudence constante de la Cour de cassation considère qu’un devis d’artisan sérieux et détaillé suffit ; le propriétaire n’a pas à prouver qu’il a fait réaliser les travaux ni à fournir une facture acquittée. Le juge peut toutefois écarter un devis manifestement surévalué ou sans lien avec les dégradations relevées.

Un devis détaillé constitue un justificatif suffisant pour retenir une somme sur le dépôt de garantie, sans obligation de produire la facture des travaux réalisés.

— Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêts n° 99-13.668 et n° 06-18.142, confirmés en 2026

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Retard de restitution et litige : pénalités et recours

La pénalité de 10 % par mois entamé

L’article 22 instaure une sanction automatique si le bailleur dépasse le délai légal. Le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, même pour quelques jours. L’assiette est le loyer nu, pas le montant du dépôt.

Illustration : pour un loyer de 900 euros hors charges, un retard de 2 mois et 3 jours entraîne 3 x 90 euros, soit 270 euros de majoration, en plus du dépôt à restituer. Cette majoration est indemnitaire et s’ajoute à la somme principale. Seule exonération admise : le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Cette règle s’applique aux baux nus comme aux baux meublés à usage de résidence principale.

De l’amiable au juge : la démarche à suivre

En cas de rétention jugée abusive ou de retenues contestées, procédez par étapes :

1. Mise en demeure en LRAR. Rappelez la date de remise des clés, le délai applicable (1 ou 2 mois), le décompte des sommes dues et le calcul des pénalités de 10 %. Demandez la justification détaillée de chaque retenue et fixez un délai de restitution (8 à 15 jours).

2. Tentative amiable obligatoire pour les petits litiges. Pour toute demande n’excédant pas 5 000 euros, l’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation ou médiation avant de saisir le tribunal. Vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. La CDC instruit en deux mois maximum et propose un avis ou un accord.

3. Saisine du juge. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire ou de proximité est compétent. Il peut être saisi par requête simple ou assignation par commissaire de justice, sans avocat obligatoire. Le juge contrôle la réalité des dégradations, l’application de la vétusté et la proportion des devis.

Agissez dans le délai de prescription de 3 ans à compter de la fin du bail (article 7-1 de la loi de 1989). Passé ce délai, l’action en restitution n’est plus recevable.