Primo-accédant, huit aides pour financer jusqu'à la moitié de votre premier achat
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans ? Huit aides nationales et locales peuvent financer jusqu'à la moitié de votre achat, baisser votre taux ou réduire la facture fiscale. Voici celles auxquelles vous avez droit en tant que primo-accédant et comment les cumuler.
1. Le prêt à taux zéro, le crédit sans intérêts qui finance jusqu’à la moitié de l’achat
Le prêt à taux zéro (PTZ) est l’aide centrale de l’État. Il est réservé aux primo-accédants, définis comme les ménages n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Il se caractérise par une absence totale d’intérêts, de frais de dossier, de frais d’expertise et d’intérêts intercalaires.
Son montant dépend de vos revenus fiscaux de référence de l’année N-2, de la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2, C) et de la composition du foyer. Il peut financer de 20 % à 50 % du coût total de l’opération pour les ménages de la première tranche de ressources. En 2025, 72 906 PTZ ont été accordés, soit +64 % sur un an après l’élargissement des critères, pour un montant moyen de 57 834 euros et une opération moyenne de 211 587 euros.
Le PTZ couvre l’achat d’un logement neuf collectif ou individuel sur tout le territoire. Dans l’ancien, il reste cantonné aux zones détendues B2 et C à condition de réaliser au moins 25 % du coût total en travaux d’amélioration et de performance énergétique. Son atout majeur est le différé de remboursement de 5 à 15 ans : vous ne remboursez le PTZ qu’après cette période, ce qui allège l’effort mensuel face au prêt principal. En contrepartie, le bien doit rester votre résidence principale pendant au moins 6 ans.
2. Le prêt Action Logement, le complément à 1 % pour les salariés du privé
Le prêt Action Logement, ex-1 % patronal, est issu de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Il s’adresse aux salariés du secteur privé non agricole travaillant dans une entreprise d’au moins 10 salariés, sans condition d’ancienneté. Il est cumulable avec le PTZ et un prêt bancaire classique.
Son taux est fixe à 1 % hors assurance emprunteur. Le montant maximal est de 30 000 euros, dans la limite de 40 % du coût global de l’opération. La durée de remboursement est modulable jusqu’à 25 ans. Aucun frais de dossier ni frais de garantie n’est facturé.
Il finance la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la construction, l’achat en bail réel solidaire (BRS) ou l’acquisition d’un logement du parc social (vente HLM) classé de A à E au diagnostic de performance énergétique (DPE). L’octroi dépend de plafonds de ressources calqués sur l’accession sociale et de la validation de l’employeur. Le logement doit rester votre résidence principale pendant toute la durée du prêt.
3. Le prêt d’accession sociale, le crédit qui finance 100 % du projet avec frais plafonnés
Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État via la SGFGAS. Il vise les ménages modestes et intermédiaires sous plafonds de ressources (revenus N-2 alignés sur ceux du PTZ). Son principal intérêt est de pouvoir financer jusqu’à 100 % du coût d’achat et des travaux, sans apport personnel lourd exigé.
Sa durée s’étale de 5 à 30 ans, prolongeable à 35 ans pour réduire la mensualité. Les taux d’intérêt sont plafonnés par la réglementation : la banque ne peut pas dépasser un taux maximum fixé par les pouvoirs publics. Les frais de dossier sont eux aussi plafonnés par la loi à 500 euros.
Autre avantage concret : l’exonération de la taxe de publicité foncière sur les garanties réelles comme l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers. Cela réduit directement la facture notariale. Le PAS concerne le neuf, l’ancien avec travaux ou la construction, à occuper comme résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux. Il s’articule parfaitement avec le PTZ.
4. Le bail réel solidaire, la décote de 20 à 40 % grâce à la dissociation du terrain
Le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter beaucoup moins cher dans les zones tendues. Le principe est la dissociation pérenne entre le terrain et les murs. Un organisme de foncier solidaire (OFS), structure sans but lucratif, reste propriétaire du foncier. Vous achetez uniquement les droits réels sur le logement.
Cette mécanique neutralise le prix du terrain et procure une décote immédiate de 20 % à 40 % par rapport au marché libre du même quartier. En contrepartie, vous versez une redevance mensuelle modique à l’OFS pour l’usage du sol, généralement comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré habitable. Par exemple, pour 70 m², comptez entre 70 et 280 euros par mois.
Le bail est conclu pour une durée très longue, de 18 à 99 ans, et se recharge automatiquement à chaque revente. Le prix de revente est encadré par une formule d’indexation pour éviter toute spéculation, et l’acheteur suivant doit aussi respecter les plafonds de ressources. L’opération en BRS bénéficie de la TVA à 5,5 % dans le neuf et reste éligible au PTZ.
5. La TVA à 5,5 % dans le neuf, 14,5 % d’économie dans les quartiers en rénovation
Dans le neuf, la TVA est normalement de 20 %. Dans certains secteurs, elle tombe à 5,5 %. Le gain est direct : 14,5 points sur le prix de vente facturé par le promoteur. Pour un logement à 250 000 euros hors taxe, l’économie dépasse 36 000 euros.
Pour en bénéficier, le programme doit se situer dans un quartier prioritaire de la ville (QPV), dans une zone de rénovation urbaine ANRU ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones. L’acheteur doit respecter des plafonds de revenus de l’accession sociale (barèmes PSLA) et le prix de vente au mètre carré est lui-même plafonné par arrêté.
L’engagement est d’occuper le logement comme résidence principale pendant 10 ans. En cas de revente anticipée, vous reversez une fraction de l’avantage : un dixième par année manquante. Par exemple, une revente au bout de 6 ans impose de rembourser 40 % du différentiel. Des exonérations sans pénalité sont prévues en cas d’accident de la vie : décès, divorce, chômage de plus d’un an ou mutation professionnelle à plus de 70 km.
6. Le prêt social location-accession, tester le logement avant de devenir propriétaire
Le prêt social location-accession (PSLA) sécurise les ménages qui veulent acheter sans risque immédiat. L’opération se déroule en deux temps : une phase locative de 6 mois à 2 ans, puis la levée d’option pour acheter si vous le souhaitez.
Pendant la phase locative, vous versez une redevance en deux parts. L’indemnité d’occupation correspond à un loyer plafonné. La part acquisitive est une épargne mensuelle qui vient en déduction du prix final. Le prix fixé à la réservation bénéficie en plus d’une décote automatique de 1 % par année d’occupation.
Si vous achetez, vous bénéficiez de la TVA à 5,5 % et d’une exonération totale de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter de la construction. Aucun intérêt intercalaire n’est dû pendant la construction. Le dispositif inclut des garanties obligatoires : garantie de rachat par l’opérateur et trois propositions de relogement en cas de difficulté grave pendant 15 ans. Au moment de l’achat définitif, le PSLA est cumulable avec le PTZ et le prêt Action Logement.
7. Les aides locales, le coup de pouce de 6 000 à 39 600 euros qui dope la capacité d’emprunt
Plus de 80 départements et plusieurs centaines de communes, métropoles et intercommunalités proposent leurs propres aides aux primo-accédants. Elles prennent la forme de subventions directes à fonds perdus, de chèques accession ou de prêts à 0 % complémentaires. Elles sont méconnues et pourtant décisives.
Les montants sont concrets. Bordeaux Métropole prête de 10 000 euros pour une personne seule à 20 000 euros pour un ménage de quatre personnes et plus, à 0 %. Toulouse, Nantes ou Marseille proposent de 6 000 à 25 000 euros. À Paris, le Prêt Paris Logement 0 % peut atteindre 39 600 euros. Certaines collectivités ajoutent une exonération temporaire de taxe foncière ou cèdent du foncier viabilisé à prix maîtrisé.
Ces aides ciblent souvent le centre ancien à réhabiliter, les logements à haute performance environnementale ou les quartiers prioritaires, sous conditions de ressources et de localisation. Elles sont calibrées pour se cumuler avec le PTZ et Action Logement. Selon l’ANIL, leur adjonction augmente la capacité d’emprunt globale du foyer de 5 % à 30 %. Le réflexe utile est de consulter l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) dès le début du projet pour recenser les dispositifs actifs.
8. Le prêt épargne logement, transformer son PEL et CEL en crédit à taux garanti
Le plan d’épargne logement (PEL) et le compte d’épargne logement (CEL) permettent de transformer une épargne préalable en droit à prêt à taux garanti. Le taux est connu dès l’ouverture du contrat.
Après au moins 4 ans d’épargne, le PEL ouvre un droit à prêt plafonné à 92 000 euros, remboursable sur 2 à 15 ans. Le montant exact dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Le CEL, plus liquide, ouvre des droits après 18 mois pour un plafond de 23 000 euros. En cumulant les droits d’un PEL et d’un CEL, l’emprunt total reste plafonné à 92 000 euros.
Deux avantages pratiques : aucun frais de dossier n’est facturé sur ces prêts, et vous pouvez bénéficier d’une cession de droits entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs) détenant eux-mêmes un PEL ou CEL. Concrètement, vos proches peuvent vous céder leurs droits à prêt sans vous donner leur épargne, ce qui augmente votre enveloppe empruntable. Pour les plans ouverts avant le 1er janvier 2018, la réalisation du prêt déclenche encore une prime d’État. Le prêt épargne logement se cumule sans difficulté avec le PTZ et le prêt principal.
Cumuler les aides sans erreur : méthode et repères pratiques
L’ordre à respecter pour optimiser le financement
Commencez par vérifier votre statut de primo-accédant et vos revenus N-2, car ils conditionnent le PTZ, le PAS et le PSLA. Interrogez ensuite votre employeur pour Action Logement, puis l’ADIL pour les aides locales : ces deux sources exigent des enveloppes limitées et attribuées par ordre d’arrivée. Montez enfin le prêt principal autour des aides obtenues pour ajuster la durée et le différé.
Tableau récapitulatif des cumuls
| Aide | Nature | Montant / avantage | Cumulable avec PTZ |
|---|---|---|---|
| PTZ | Prêt à 0 % | 20 % à 50 % du coût, différé 5 à 15 ans | — |
| Action Logement | Prêt à 1 % | Jusqu’à 30 000 €, max 40 % de l’opération, 25 ans | Oui |
| PAS | Prêt conventionné | Jusqu’à 100 %, frais dossier max 500 € | Oui |
| BRS | Décote sur prix | -20 % à -40 % + TVA 5,5 % | Oui |
| TVA 5,5 % | Avantage fiscal | -14,5 % sur prix neuf | Oui |
| PSLA | Location-accession | TVA 5,5 % + exonération taxe foncière 15 ans | Oui, à la levée d’option |
| Aides locales | Subvention / prêt 0 % | 6 000 à 39 600 € | Oui |
| PEL / CEL | Prêt à taux garanti | Jusqu’à 92 000 €, 2 à 15 ans | Oui |
Points de vigilance avant de signer
- Résidence principale obligatoire. PTZ (6 ans minimum), PAS (1 an pour occuper), BRS, TVA 5,5 % (10 ans) et Action Logement imposent d’habiter le bien. La mise en location est interdite sauf exceptions légales (mutation, chômage, divorce).
- Plafond d’endettement. Le différé du PTZ allège les premières années, mais la banque calcule votre taux d’endettement sur l’ensemble des échéances. Anticipez la marche après la fin du différé.
- En BRS et TVA 5,5 %, la revente est encadrée. Prix de revente plafonné en BRS et reversement dégressif de TVA avant 10 ans. Intégrez cette contrainte dans votre projet de mobilité.
- Neuf et ancien ne sont pas logés à la même enseigne. PTZ dans l’ancien uniquement en zones B2 et C avec 25 % de travaux. Vérifiez le zonage A/B/C de la commune avant de visiter.
