Diagnostics obligatoires pour vendre ou louer, la liste à jour et les erreurs qui coûtent cher

1. Le diagnostic de performance énergétique et son audit associé

Le DPE est la pièce centrale du dossier. Il classe le logement de A à G en évaluant sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre selon la méthode 3CL. Depuis le 1er juillet 2021, il n’est plus indicatif : il est juridiquement opposable. Le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité si l’étiquette est erronée et cause un préjudice à l’acquéreur, qui peut demander des dommages-intérêts ou une réfaction du prix.

Sa durée de validité est de 10 ans, mais tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs. Même ceux établis entre 2018 et mi-2021, longtemps tolérés jusqu’au 31 décembre 2024, ne sont plus valables. Vous devez donc le faire refaire s’il est antérieur à cette réforme.

Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G, la vente impose d’ajouter un audit énergétique réglementaire. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation a été étendue à la classe E. L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la note. Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a sorti environ 850 000 logements chauffés à l’électricité du statut de passoire thermique selon le ministère de l’Économie.

Côté location, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 au titre de la décence énergétique, avec un gel des loyers pour toutes les passoires. L’interdiction concernera les F en 2028 puis les E en 2034. En pratique, faites réaliser le DPE dès la mise en vente : sa classe doit figurer dans toutes les annonces, et son absence bloque la promesse.

2. Le constat de risque d’exposition au plomb

Le CREP vise à prévenir le saturnisme, notamment chez les enfants. Il est obligatoire pour la vente et la location de tout logement à usage d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Le diagnostiqueur mesure la teneur en plomb des peintures et revêtements avec un appareil à fluorescence X.

Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm². En dessous de ce seuil ou en l’absence totale de plomb, le constat a une validité illimitée. S’il révèle une concentration supérieure ou égale à 1 mg/cm², sa validité tombe à 1 an pour une vente et à 6 ans pour une location.

Si le rapport classe des revêtements en état dégradé (classe 3), le propriétaire doit réaliser des travaux sans délai et le dossier peut être transmis à l’Agence Régionale de Santé. Sur le plan contractuel, l’effet est direct : sans CREP valide annexé à l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour ce risque. En copropriété, distinguez bien le CREP des parties privatives, à fournir pour la vente, du CREP des parties communes, à la charge du syndicat.

3. L’état d’amiante

Ce diagnostic concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date de l’interdiction totale de l’amiante en France. Il ne s’agit pas d’une simple formalité : les fibres libérées par les matériaux dégradés présentent un risque sanitaire avéré.

Le contrôle porte sur les matériaux des listes A et B du Code de la santé publique : flocages, calorifugeages, faux plafonds pour la liste A, et parois, planchers, conduits en amiante-ciment ou éléments de toiture pour la liste B. Si le diagnostic conclut à l’absence d’amiante et qu’il a été réalisé depuis le 1er avril 2013, sa validité est illimitée. En revanche, tout diagnostic négatif antérieur au 1er avril 2013 doit être refait avant la vente, car la liste des matériaux à contrôler a été élargie.

En cas de présence avérée, le rapport prescrit une évaluation périodique, un confinement ou un retrait selon l’état de conservation. Sans état d’amiante valide, la clause d’exonération des vices cachés est inopposable à l’acquéreur. Celui-ci peut alors obtenir une baisse de prix ou la prise en charge du désamiantage. Attention à ne pas confondre cet état avant-vente avec le repérage amiante avant travaux (RAAT), obligatoire avant tout chantier de rénovation lourde. Pour une location en copropriété, vous devez tenir à disposition du locataire le Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP).

4. Le diagnostic électrique

Il s’applique dès que l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans et qu’aucune attestation de conformité récente ne peut en attester. Sa validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location. Le contrôle suit la norme FD C 16-600.

Le diagnostiqueur vérifie six points clés : présence et accessibilité de l’appareil général de coupure, efficacité de la prise de terre, dispositif différentiel 30 mA, liaison équipotentielle dans la salle de bains, respect des volumes de sécurité autour de la douche et de la baignoire, et absence de matériels vétustes ou de conducteurs sous tension accessibles.

Le rapport est informatif : constater des anomalies n’oblige pas le vendeur à remettre aux normes avant de vendre. Il protège en revanche le vendeur des recours au titre des vices cachés pour les défauts décrits. S’il manque, l’acquéreur peut exiger la mise en conformité complète aux frais du vendeur. Une attestation du Consuel de moins de 3 ans pour une vente (moins de 6 ans pour une location) peut remplacer le diagnostic.

5. Le diagnostic gaz

Obligatoire pour tout logement équipé d’une installation fixe de gaz de plus de 15 ans, il prévient les risques d’explosion, d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone. Comme pour l’électricité, il est valable 3 ans pour vendre et 6 ans pour louer, selon la norme NF P 45-500.

L’expert contrôle la tuyauterie fixe, les organes de coupure, le raccordement des appareils (cuisinière, chaudière), leur combustion et la ventilation des locaux. Chaque anomalie est classée : A1 pour un point à améliorer, A2 pour une anomalie à corriger rapidement, et Danger Grave et Immédiat (DGI) pour un risque majeur.

En cas de DGI, le diagnostiqueur coupe immédiatement l’alimentation en gaz de l’appareil concerné, appose une étiquette de condamnation et prévient le distributeur de réseau. L’alimentation ne sera rétablie qu’après réparation par un professionnel qualifié. Sans diagnostic gaz valide dans le dossier, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés et voit sa responsabilité engagée en cas d’accident. Un certificat de conformité de moins de 3 ans après travaux peut dispenser du diagnostic.

6. L’état des risques et pollutions

L’ERP est le document le plus souvent périmé chez le notaire. Il est exigible pour toute vente ou location d’un bien bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, en zone sismique de 2 à 5, en zone à potentiel radon de niveau 3, sur un secteur d’information sur les sols (SIS) ou dans une zone exposée au recul du trait de côte.

Sa durée de validité est de seulement 6 mois. Depuis le décret de 2022 appliqué au 1er janvier 2023, il doit être remis dès la première visite, et pas seulement à la signature. Il recense inondations, feux de forêt, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles (RGA) à l’origine des fissures, et pollution des sols.

Vous pouvez l’établir vous-même gratuitement via le téléservice ERRIAL sur le portail Géorisques, à partir de l’adresse du bien. Le vendeur doit y joindre une déclaration sur l’honneur listant les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles. Sans ERP valide au jour de l’acte, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

7. Le diagnostic termites

Il ne concerne pas tous les biens. Il est obligatoire uniquement pour la vente d’un logement situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme infestée ou à surveiller. Ces zones couvrent une grande partie du sud-ouest, du sud et de l’Île-de-France, mais la liste évolue : vérifiez auprès de votre mairie ou préfecture.

Sa validité est de 6 mois en raison de la propagation rapide des colonies qui se nourrissent de la cellulose du bois et peuvent fragiliser charpentes et planchers sans signe apparent. Le diagnostiqueur sonde les parties visibles et accessibles : boiseries, plinthes, charpente, planchers.

S’il détecte un foyer actif, vous avez l’obligation légale de le déclarer en mairie dans le mois, que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou syndic. Sans diagnostic valide, le vendeur ne peut pas s’exonérer des vices cachés liés aux termites et devra assumer le coût du traitement curatif et des consolidations. Ce diagnostic ne couvre pas les autres parasites : vrillettes, capricornes ou mérule (champignon) relèvent d’états parasitaires distincts, parfois exigés localement. Pour limiter les renouvellements, faites-le en même temps que l’ERP, qui partage la même échéance de 6 mois.

8. Le contrôle de l’assainissement non collectif

Il s’impose pour la vente de tout logement non raccordé au réseau public d’assainissement, équipé d’une fosse septique, d’une fosse toutes eaux, d’une micro-station ou d’un filtre compact. C’est le seul diagnostic qui n’est pas réalisé par un diagnostiqueur privé, mais par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre commune ou intercommunalité.

Le rapport est valable 3 ans à la date de l’acte authentique. L’agent du SPANC vérifie le bon fonctionnement de la filière, l’écoulement, l’entretien, l’accessibilité des regards et l’absence de rejet polluant dans le milieu naturel. Il conclut à la conformité ou à la non-conformité avec, le cas échéant, la liste des travaux à réaliser.

La vente peut se conclure même si l’installation est non conforme, mais l’acquéreur a alors l’obligation légale de réaliser les travaux dans un délai d’un an après l’achat. Le coût moyen d’une mise aux normes se situe entre 8 000 et 15 000 euros, c’est donc un levier majeur de négociation. Sans ce document, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur l’assainissement. Dans certaines communes, un contrôle équivalent du raccordement au tout-à-l’égout peut être exigé même pour les biens raccordés.

9. L’état des nuisances sonores aériennes

L’ENSA, ou diagnostic bruit, est obligatoire pour la vente et la location d’un bien d’habitation ou d’un terrain constructible situé dans le périmètre d’un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) d’un aérodrome. Il ne nécessite aucune mesure acoustique sur place.

Valable 6 mois comme l’ERP, il indique simplement dans quelle zone de bruit se trouve le bien : de A (exposition forte) à D (modérée), et rappelle les règles d’isolation phonique imposées par le plan d’urbanisme pour les constructions. Vous pouvez le remplir vous-même à partir des cartes officielles disponibles sur Géoportail ou Géorisques.

Son absence n’est pas neutre : l’acquéreur ou le locataire qui n’a pas été informé peut invoquer un vice du consentement pour demander une baisse du prix de vente ou une réduction du loyer devant le juge. Regroupez son édition avec celle de l’ERP pour éviter un décalage de dates au moment de la signature.

10. Le mesurage Loi Carrez

Il est obligatoire pour toute vente d’un lot en copropriété d’au moins 8 m², qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial ou d’une maison en copropriété horizontale. Il ne concerne pas les maisons individuelles hors copropriété.

La superficie privative, dite Loi Carrez, correspond à la surface de plancher close et couverte après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures. Sont exclus du calcul : toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les annexes comme caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, terrasses ou combles non aménagés.

Le certificat a une durée illimitée tant que le bien n’a pas été modifié (cloison abattue, mezzanine créée). La loi prévoit une tolérance de 5 % : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle au métrage manquant. Il dispose d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique pour agir, passé ce délai son action est forclose. Ne le confondez pas avec la surface habitable Loi Boutin, obligatoire pour la location, qui inclut d’autres critères.

Repères pratiques pour constituer un dossier sans erreur

Qui peut réaliser les diagnostics et à quel prix

Faites appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC, avec assurance en responsabilité civile professionnelle à jour. Ses certifications (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz) doivent figurer sur le rapport. Comptez en France entre 300 et 600 euros pour un pack complet vente selon la surface et la localisation, auxquels s’ajoutent la redevance SPANC (environ 150 à 350 euros) et l’audit énergétique (600 à 1 000 euros) le cas échéant. Un tarif anormalement bas est un signal d’alerte.

Le tableau de validité à caler sur la signature

Anticiper les péremptions

Les deux diagnostics les plus courts (ERP, ENSA, termites à 6 mois) doivent être commandés en dernier, idéalement moins d’un mois avant la promesse puis réactualisés avant l’acte authentique si le délai s’allonge. À l’inverse, sécurisez tôt le DPE, l’amiante et le plomb qui conditionnent l’annonce et l’audit. Vérifiez systématiquement la date d’émission sur chaque rapport avant la signature chez le notaire : un seul document périmé suffit à faire tomber l’exonération des vices cachés prévue à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Points de vigilance pour le vendeur et le bailleur

Un diagnostic n’oblige pas toujours à faire les travaux (électricité, gaz, DPE), sauf cas d’urgence (DGI gaz, revêtements au plomb dégradés, amiante friable). En revanche, l’absence de diagnostic ou un diagnostic erroné vous prive de protection et ouvre droit à l’acquéreur à une action en responsabilité, en baisse de prix ou en annulation. Conservez les factures d’entretiens (chaudière, fosse) et remettez le Carnet d’Information du Logement (CIL) pour les logements neufs ou rénovés, complémentaire au DDT.