Impayé de loyer, de la relance à l'expulsion, la chronologie légale à respecter
Un loyer impayé ne se rattrape jamais en attendant. Ce tutoriel détaille la chronologie légale à respecter, de la relance amiable à l'expulsion avec concours de la force publique, pour sécuriser votre procédure et éviter une nullité.
Avant de commencer : prérequis, délais et dossier à constituer
Ce pas-à-pas s’adresse aux bailleurs particuliers louant un logement d’habitation vide ou meublé sous loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il suppose un bail écrit contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement et un loyer exigible à date fixe.
Repères de temps et cadre juridique à connaître
La procédure est jalonnée de délais impératifs qui ne se négocient pas. Comptez de 12 à 18 mois minimum entre le premier impayé et une expulsion effective si le locataire ne règle pas et hors délais de grâce. La prescription triennale des dettes locatives prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 vous impose d’agir sans tarder : au-delà de 3 ans, la créance est perdue.
Le délai de 6 semaines pour purger la dette après commandement s’applique aux baux signés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Pour les baux conclus avant cette date et non reconduits, le délai contractuel de 2 mois reste applicable selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
Documents et interlocuteurs à mobiliser
Rassemblez dès le premier retard : bail signé et avenants, diagnostics annexés, décompte précis des sommes dues mois par mois, copies des relances et accusés de réception, coordonnées de la caution solidaire et contrat de Garantie Loyers Impayés (GLI) ou Visale le cas échéant.
Vos interlocuteurs sont le commissaire de justice (ex-huissier) territorialement compétent, le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire, la préfecture et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
| Étape | Acte clé | Délai légal à respecter |
|---|---|---|
| 1. Amiable | Mise en demeure + déclaration garant/assureur | 15e jour et 15 à 30 jours pour la GLI |
| 2. Commandement de payer | Signification par commissaire de justice | 6 semaines pour payer (ou 2 mois si ancien bail) |
| 3. Assignation | Notification au préfet avant audience | Au moins 6 semaines avant l’audience |
| 4. Jugement | Commandement de quitter les lieux | 2 mois incompressibles avant expulsion |
| 5. Expulsion | Concours de la force publique | 2 mois d’instruction + trêve du 1er novembre au 31 mars |
Étape 1 : Réagir dès le premier impayé et activer les garanties
Agissez dans les 30 premiers jours pour éviter que la dette ne s’installe et pour conserver vos droits à garantie.
Vérifiez le défaut de paiement dès le lendemain de l’échéance contractuelle. Entre le 5e et le 8e jour, contactez le locataire de manière courtoise par téléphone, SMS ou courriel pour comprendre la cause du retard et conserver une trace écrite.
Si aucun règlement n’intervient, adressez dès le 15e jour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Accordez un délai de 8 à 15 jours pour payer et détaillez le montant dû (loyer, charges, date d’exigibilité).
Prévenir les garants et assureurs sans tarder
Signalez immédiatement l’impayé à la caution solidaire par LRAR pour faire jouer son engagement. Déclarez le sinistre à votre assureur GLI ou à Visale dans le délai contractuel de 15 à 30 jours sous peine de déchéance de garantie.
Si vous percevez l’aide au logement en tiers payant, vous devez déclarer l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois maximum suivant sa constitution. À défaut, le versement direct est suspendu et des sanctions financières s’appliquent.
Étape 2 : Faire signifier un commandement de payer par commissaire de justice
Sans régularisation après la mise en demeure, seul un acte d’huissier permet d’enclencher la résiliation du bail.
Mandatez un commissaire de justice du ressort du logement pour faire signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte authentique interrompt la phase amiable et fait courir le délai légal de régularisation.
Pour les baux récents, le locataire dispose de 6 semaines pour régler l’intégralité de l’arriéré. S’il paie tout dans ce délai, la procédure s’éteint et le bail se poursuit. Pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023 non reconduits, conservez l’ancien délai de 2 mois inscrit au contrat.
Vérifier la validité de l’acte à la loupe
Le commandement doit comporter les 6 mentions légales obligatoires à peine de nullité, prévues à l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 : décompte exact de la dette, rappel du délai pour payer, avertissement du risque de résiliation et d’expulsion, coordonnées du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et de la CCAPEX, et possibilité de saisir les services sociaux.
Le commissaire de justice doit dénoncer le commandement à la caution dans les 15 jours suivant sa remise au locataire. Passé ce délai, la caution est exonérée des pénalités et intérêts de retard. Dès que la dette atteint 2 mois de loyer hors charges, il transmet obligatoirement le signalement à la CCAPEX.
Étape 3 : Assigner le locataire en respectant le préavis préfectoral de 6 semaines
Une fois le délai de 6 semaines expiré sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise de plein droit et vous pouvez saisir le tribunal.
Faites rédiger l’assignation par votre commissaire de justice ou avocat. Elle saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent (article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire) en référé ou au fond pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
Actualisez le décompte des sommes dues au jour de l’assignation : loyers, charges, indemnités d’occupation. Joignez le bail, les diagnostics, le commandement avec preuve de remise, la mise en demeure et tous les courriers antérieurs.
Notifier la préfecture sous peine d’irrecevabilité
L’assignation doit être notifiée au préfet de département au moins 6 semaines avant l’audience (article 24, III de la loi du 6 juillet 1989). Cette formalité permet aux services préfectoraux et à la CCAPEX de mener l’enquête sociale obligatoire avant le jugement.
Le greffe enrôle ensuite l’assignation. Conservez la preuve de dépôt et la copie de la lettre au préfet avec accusé de réception.
Étape 4 : Défendre votre demande à l’audience devant le juge des contentieux de la protection
Présentez-vous en personne ou faites-vous représenter par avocat avec un dossier complet et chiffré.
Demandez au JCP de constater la résiliation de plein droit par jeu de la clause résolutoire, de condamner solidairement locataire et caution au paiement de l’arriéré avec intérêts légaux, et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer plus charges jusqu’à libération effective des lieux. Requérez également l’autorisation d’expulser avec assistance de la force publique.
Le juge examine le rapport social transmis par la CCAPEX. Le locataire peut solliciter des délais de paiement. Le magistrat peut accorder un échéancier maximal de 36 mois et suspendre la résiliation (article 1343-5 du Code civil), mais uniquement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Intégrer la déchéance du terme
Si des délais sont accordés, veillez à faire inscrire une clause de déchéance du terme. En cas d’un seul impayé sur l’échéancier ou sur le loyer courant, la clause résolutoire reprend immédiatement ses effets sans nouvelle procédure et l’expulsion redevient exécutoire. La décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit (article 514 du Code de procédure civile).
Étape 5 : Signifier le jugement et délivrer le commandement de quitter les lieux
Le jugement obtenu ne permet pas d’expulser immédiatement ; il ouvre une nouvelle phase de délais protégés.
Levez la formule exécutoire au greffe dès la mise à disposition de la décision. Faites signifier le jugement par commissaire de justice pour faire courir les voies de recours : 1 mois pour l’appel au fond, 15 jours en référé.
Faites ensuite délivrer le commandement de quitter les lieux (CDQL) selon le Code des procédures civiles d’exécution. Ce commandement ouvre un délai légal incompressible de 2 mois pour libérer les lieux (article L. 412-1). Toute évacuation forcée avant son expiration est nulle.
Signalez sans délai la délivrance du CDQL au préfet pour permettre l’offre de relogement. Pendant ces 2 mois, le locataire peut saisir le juge de l’exécution (JEX) pour obtenir un délai de grâce de 1 mois à 1 an (articles L. 412-3 et L. 412-4) selon sa situation personnelle et celle du bailleur.
Étape 6 : Réquisitionner la force publique en respectant la trêve hivernale
Si l’occupant se maintient après le délai de 2 mois du CDQL, seule l’autorité préfectorale peut autoriser l’expulsion matérielle.
Faites constater la résistance par procès-verbal, puis demandez à votre commissaire de justice de déposer une requête en concours de la force publique auprès du préfet. Le préfet dispose de 2 mois d’instruction pour évaluer les risques de trouble à l’ordre public et accorder l’intervention des forces de police ou de gendarmerie.
En cas de refus ou de silence gardé pendant 2 mois valant refus (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution), la responsabilité sans faute de l’État est engagée. Vous pouvez alors obtenir une indemnisation intégrale des loyers et indemnités d’occupation perdus auprès de l’administration pendant toute la durée du refus.
Respecter l’interdiction hivernale et éviter l’expulsion sauvage
Aucune expulsion physique ne peut être exécutée durant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6). Les démarches et décisions restent valables et reprennent à l’issue du sursis.
Hors trêve et sur autorisation préfectorale, le commissaire de justice procède à l’expulsion assistée des forces de l’ordre avec serrurier, dresse l’inventaire des meubles laissés sur place et vous restitue officiellement la jouissance du logement avec remise des clés et procès-verbal d’expulsion.
