Bail mobilité, le contrat meublé de un à dix mois réservé aux mobilités temporaires
Créé par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité permet de louer un logement meublé de un à dix mois à un locataire justifiant d'une mobilité temporaire. Sans dépôt de garantie et sans renouvellement possible, il offre de la souplesse au propriétaire tout en restant strictement encadré par la loi. Voici qui peut le signer, combien de temps il dure et quelles règles financières s'appliquent.
Un contrat court à part dans le paysage locatif
Une réponse de la loi ELAN entre location longue et saisonnière
Le bail mobilité a été créé par l’article 107 de la loi du 23 novembre 2018, intégré aux articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. Il vise un besoin précis : loger de façon temporaire et légale une personne en déplacement, sans passer par le bail meublé classique d’un an ni par la location touristique de quelques jours. Il concerne uniquement la location d’un logement meublé à titre de résidence principale temporaire. Sur le plan fiscal, les loyers perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Un statut d’ordre public impossible à contourner
Toutes les règles du bail mobilité sont d’ordre public. Cela implique que le propriétaire et le locataire ne peuvent pas y déroger par une clause du contrat, même d’un commun accord. Une clause contraire est réputée non écrite. Autre particularité : la commission départementale de conciliation (CDC), habituellement saisie pour les litiges locatifs, n’est pas compétente. En cas de désaccord sur l’interprétation ou l’exécution du bail, les parties doivent saisir directement le juge des contentieux de la protection.
Ce qu’il n’est pas : un bail pour tous les logements
Le dispositif est exclu pour les logements sociaux conventionnés par l’État et pour les logements-foyers. Il ne peut pas non plus servir à louer un bien en meublé touristique classique. À l’inverse, il présente un atout pour un propriétaire qui souhaite louer sa résidence principale quelques mois, par exemple lors d’une expatriation temporaire : il échappe alors à la procédure lourde de changement d’usage et de compensation commerciale exigée pour les meublés de tourisme dans les grandes villes.
Qui peut le signer et à quelles conditions
Les sept situations prévues par la loi
La liste est limitative. Le locataire doit, à la date de prise d’effet du bail, se trouver dans l’une de ces sept situations :
| Situation | Exemple de justificatif |
|---|---|
| Formation professionnelle | Attestation d’organisme de formation |
| Études supérieures | Certificat de scolarité |
| Contrat d’apprentissage | Contrat d’apprentissage signé |
| Stage | Convention de stage |
| Service civique | Contrat d’engagement |
| Mutation professionnelle | Attestation de l’employeur |
| Mission temporaire liée à l’activité (intérim, CDD court, saisonnier) | Contrat de travail ou ordre de mission |
Un salarié en CDI stable sans mobilité, une personne en recherche d’emploi sans formation ou un simple vacancier n’est pas éligible.
Le bail mobilité est strictement réservé à sept cas de mobilité temporaire, appréciés au jour de la prise d’effet du contrat, et doit s’appuyer sur un justificatif annexé.
— ANIL, Agence nationale pour l’information sur le logement
Le justificatif obligatoire à annexer au contrat
L’éligibilité s’apprécie au jour où le bail prend effet, pas au jour de sa signature. Le locataire doit fournir un document probant — contrat, attestation d’employeur, certificat d’inscription, convention — annexé au bail. Sans ce justificatif, ou si le locataire n’est pas réellement éligible, le juge requalifie automatiquement le contrat en bail meublé classique d’un an reconductible. Pour le propriétaire, la vérification en amont est donc déterminante.
Colocation autorisée, solidarité interdite
La colocation est possible, à condition que chaque colocataire remplisse individuellement l’une des sept conditions. En revanche, la loi interdit toute clause de solidarité. L’article 25-13 précise qu’une telle clause est réputée non écrite, y compris entre les cautions. Concrètement, chaque colocataire ne paie que sa quote-part de loyer et de charges. Si l’un part ou ne paie pas, les autres n’ont pas à compenser.
Combien de temps dure le contrat
De un à dix mois, pas un jour de plus
La durée est impérativement comprise entre 1 mois minimum et 10 mois maximum. Elle est fixée librement entre les parties dans cette fourchette. Le bail n’est ni renouvelable ni reconductible tacitement. Au terme prévu, il s’éteint automatiquement de plein droit. Le bailleur n’a pas de congé à délivrer, et le locataire n’a pas à donner son préavis pour la fin prévue.
Un seul avenant possible, pas de renouvellement
Les parties peuvent modifier la durée initiale une seule fois par avenant signé en cours de bail. La durée totale cumulée ne doit jamais dépasser dix mois. Par exemple, un bail initial de 6 mois peut être prolongé de 3 mois, portant la durée à 9 mois. En revanche, un bail de 8 mois ne peut pas être prolongé de 4 mois. Si les deux parties souhaitent poursuivre la location au-delà de dix mois pour le même logement, elles doivent signer un nouveau contrat : un bail meublé classique d’un an.
Comment le bail s’arrête avant le terme
Seul le locataire peut mettre fin au bail de façon anticipée, à tout moment et sans avoir à motiver sa décision. Il doit respecter un préavis d’un mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier avant le terme, sauf à saisir le juge en cas de manquement grave du locataire à ses obligations (impayé persistant, dégradations, trouble de jouissance).
Loyer, charges et garanties : les règles financières et matérielles
Pas de dépôt de garantie, mais une caution possible
L’article 25-15 interdit au propriétaire d’exiger un dépôt de garantie. Toute clause qui prévoit une somme immobilisée est nulle. Pour se protéger contre les impayés ou les dégradations, le bailleur peut en revanche demander une caution personnelle (un garant) ou souscrire une garantie institutionnelle.
Un loyer encadré et des charges au forfait
Le loyer se fixe librement hors zone tendue. Dans les villes où s’applique l’encadrement, il doit respecter les règles en vigueur : évolution limitée par décret et, dans les métropoles avec encadrement renforcé (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux), plafond du loyer de référence majoré fixé par arrêté. Aucune révision en cours de bail selon l’indice de référence des loyers (IRL) n’est autorisée. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) subissent en plus le gel des loyers.
Les charges, elles, sont obligatoirement au forfait. Le contrat prévoit une somme fixe versée périodiquement, sans régularisation annuelle sur justificatifs. Le montant doit rester cohérent avec les charges réelles prévisibles. Le forfait couvre généralement l’eau, l’électricité ou l’entretien des parties communes selon l’équipement du logement.
Un logement meublé, décent et dûment diagnostiqué
Le bien doit être loué meublé et décent. Le décret du 31 juillet 2015 impose onze catégories d’équipements minimaux pour qu’un logement soit qualifié de meublé : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien. Le logement doit aussi respecter les critères de décence : au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond ou 20 m³ de volume, sécurité et salubrité assurées, et décence énergétique conforme à la loi Climat et Résilience. Les passoires thermiques les plus énergivores ne peuvent plus être louées.
Le contrat doit être écrit et mentionner le motif de mobilité, l’identité des parties, la description des locaux, le montant du loyer, les modalités de paiement et le forfait de charges. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé : DPE, constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement est ancien, diagnostics gaz et électricité, état des risques et pollutions (ERP). Un état des lieux contradictoire et un inventaire du mobilier, réalisés à l’entrée et à la sortie, restent indispensables : ce sont les seules preuves opposables pour retenir des sommes sur une caution ou activer la garantie Visale.
