Créer une SCI familiale pour transmettre son patrimoine à ses enfants en gardant la main

Préparer la création de votre SCI familiale

Avant de rédiger le moindre document, vous sécurisez les bases juridiques et financières de l’opération. Cette préparation conditionne la valorisation des parts et l’efficacité fiscale de la transmission.

Vérifier les conditions préalables

La SCI familiale est une société civile qui exige au moins deux associés sans capital minimum imposé. Selon l’article 1832 du Code civil, ces associés doivent être liés par un lien de parenté ou d’alliance et poursuivre un objet strictement civil, comme l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Vous devez arbitrer en amont le régime fiscal de la société entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. L’option pour l’impôt sur le revenu assure une transparence fiscale et conserve les abattements pour durée de détention sur les plus-values à la revente.

Réunir les documents et les interlocuteurs

Vous aurez besoin des pièces d’identité des associés, d’un justificatif de domicile pour le siège social et du projet de statuts paraphé. L’intervention d’un notaire ou d’un avocat est indispensable, surtout si vous apportez un immeuble déjà détenu, car la publicité foncière est alors obligatoire. Prévoyez également un compte bancaire au nom de la SCI en formation pour déposer le capital en numéraire.

Anticiper le budget et les délais

Le coût incompressible de création comprend 60,38 € TTC de frais de greffe et 19,33 € TTC pour la déclaration des bénéficiaires effectifs, d’après Infogreffe. Ajoutez le forfait de publication dans un journal d’annonces légales, entre 185 € et 217 € HT selon le département, et les honoraires du rédacteur d’actes. Comptez 10 à 20 jours pour obtenir l’extrait Kbis une fois le dossier complet déposé.

Étape 1 : Cadrer votre projet patrimonial et arbitrer vos apports

Vous posez les fondations économiques de la transmission en choisissant ce que vous apportez à la société.

Déterminez d’abord les objectifs intrafamiliaux et la liste des fondateurs. Identifiez ensuite la nature des apports : apport en numéraire ou apport en nature d’un bien déjà possédé. Si vous apportez un immeuble, l’acte d’apport doit être reçu par notaire et publié au service de publicité foncière. Calculez enfin l’actif net réévalué de la future société en soustrayant l’ensemble des dettes bancaires de la valeur vénale des biens. Cette soustraction détermine la valeur mathématique de chaque part sociale.

Plus l’actif net est faible au moment de la donation, plus l’assiette des droits est réduite. Créer la SCI avec du numéraire puis faire emprunter la société pour acheter permet donc de transmettre des parts dont la valeur est minorée par le prêt restant dû, selon la méthode validée par les Notaires de France.

Étape 2 : Rédiger des statuts qui verrouillent la gouvernance

Vous organisez les pouvoirs pour que les parents gardent la main après avoir donné les parts aux enfants.

Nommez les parents gérants statutaires avec pouvoirs les plus étendus pour la gestion courante, la location et l’administration. Sécurisez cette gérance en prévoyant que la révocation exige l’unanimité des associés, ce qui rend l’éviction impossible sans votre accord.

Aménagez ensuite la répartition des droits de vote. L’article 1844 du Code civil autorise les statuts à attribuer le droit de vote à l’usufruitier pour les décisions ordinaires et extraordinaires, tout en laissant au nu-propriétaire le droit de participer aux assemblées.

« Les statuts peuvent déroger à la répartition légale du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire tout en préservant le droit de participer aux décisions collectives »

— Légifrance, article 1844 du Code civil

Insérez trois clauses de protection indispensables. La clause d’agrément, prévue par l’article 1861 du Code civil, soumet toute cession à l’accord préalable des associés, y compris entre conjoints ou en cas de divorce. La clause d’inaliénabilité temporaire interdit aux enfants de vendre ou nantir leurs parts sans votre autorisation pendant une durée définie. Enfin, la clause de réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant est totalement exonérée de droits de succession en vertu de l’article 796-0 bis du Code général des impôts.

Étape 3 : Déposer le capital et immatriculer la société

Vous donnez une existence légale à la SCI pour pouvoir agir en son nom.

Versez le capital en numéraire sur un compte bancaire bloqué ouvert au nom de la société en formation. Publiez ensuite un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales du département du siège. L’avis doit mentionner la dénomination, la forme, le siège, l’objet, le capital et l’identité des gérants.

Depuis le 1er janvier 2023, le dossier d’immatriculation se dépose exclusivement sur le Guichet unique des formalités d’entreprises opéré par l’INPI. Constituez un dossier dématérialisé comprenant les statuts signés, l’attestation de parution, le justificatif de siège, l’attestation de non-condamnation du gérant et la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Renseignez avec soin le registre des bénéficiaires effectifs qui identifie toute personne détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote. Après validation par le greffier du tribunal de commerce, vous recevez le numéro SIREN et l’extrait Kbis. Ce document débloque le capital et autorise la société à acheter ou à recevoir les apports immobiliers.

Étape 4 : Calculer la valeur des parts et organiser le démembrement

Vous préparez l’outil fiscal qui permet de transmettre à moindre coût.

Évaluez d’abord la valeur vénale des parts selon la méthode de l’actif net réévalué : valeur des immeubles moins dettes et comptes courants d’associés. Appliquez ensuite une décote pour illiquidité, admise entre 10 % et 20 % par la pratique notariale, pour tenir compte du caractère fermé et non coté des parts de SCI.

Organisez le démembrement de propriété. Vous conservez l’usufruit des parts, c’est-à-dire le droit d’usage et l’encaissement des loyers, et vous ne transmettez que la nue-propriété, soit le droit de disposer du capital à terme. La valeur imposable de chaque droit est fixée forfaitairement par le barème de l’article 669 du Code général des impôts selon l’âge de l’usufruitier.

Plus la donation intervient tôt, plus la part taxable est faible. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère automatiquement et sans aucun droit à payer, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts.

Étape 5 : Donner les parts et planifier les abattements fiscaux

Vous exécutez la transmission dans un cadre notarié qui fige les droits et évite les conflits futurs.

Recourez à une donation-partage devant notaire. En vertu de l’article 1078 du Code civil, elle fige la valeur des parts au jour de l’acte pour le calcul de la réserve héréditaire, ce qui empêche toute réévaluation lors de la succession. Depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière doivent être constatées par acte notarié, d’avocat ou d’expert-comptable habilité.

Exploitez l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant, prévu par l’article 779 du Code général des impôts et renouvelable tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner 400 000 € de parts en franchise totale à chaque période de 15 ans. Combinez cet abattement avec le démembrement pour transmettre des patrimoines importants sans droits.

Après signature, le notaire enregistre l’acte auprès des services fiscaux. Mettez à jour les statuts pour mentionner les nouveaux nus-propriétaires et déposez le dossier modificatif sur le Guichet unique de l’INPI. Veillez à respecter la réserve héréditaire de chaque enfant et prévoyez un droit de retour conventionnel : si un enfant donataire décède sans descendance avant vous, les parts reviennent au donateur sans fiscalité successorale.