Capacité d'emprunt, le calcul exact que la banque applique avant vos visites

Combien la banque retient-elle vraiment de vos revenus et de vos charges ?

C’est la première opération avant tout taux ou durée : déterminer l’assiette nette mensuelle sur laquelle le taux d’effort sera calculé.

Ce qui compte à 100 % et ce qui est écarté

La banque retient 100 % des salaires en CDI confirmé et les traitements des fonctionnaires titulaires, appréciés sur le net avant impôt et hors période d’essai. Les primes, commissions ou variables ne sont intégrées que si vous prouvez une régularité sur deux ans consécutifs, avec bulletins et contrat à l’appui. À l’inverse, les prestations familiales de la CAF, les aides au logement et les primes exceptionnelles non contractuelles sont exclues. Elles sont jugées temporaires, liées à la composition familiale ou non garanties. Cette base prudente évite de surestimer votre capacité si un revenu s’interrompt.

Les revenus pris en compte doivent être stables et pérennes, les allocations familiales et aides temporaires ne sont pas retenues dans l’assiette bancaire.

— Ministère de l’Économie et des Finances, guide crédit immobilier

La décote sur les loyers et le cas des indépendants

Si vous percevez déjà des loyers, la banque applique une décote forfaitaire de 30 % sur le brut encaissé. Elle couvre vacance, impayés, charges non récupérables et travaux d’entretien, selon la pratique relevée par la Banque de France. Pour les indépendants, artisans, commerçants et professions libérales, l’établissement exige la moyenne des trois dernières liasses fiscales. Un bénéfice isolé d’une excellente année ne suffit pas, et une année creuse pèse dans la moyenne. Cette méthode lisse le risque et explique pourquoi deux foyers au même chiffre d’affaires peuvent obtenir des assiettes très différentes.

La conséquence est directe sur le calcul suivant. Un loyer de 1 000 euros brut ne compte que pour 700 euros dans vos revenus retenus. Un indépendant déclarant 36 000, 42 000 puis 48 000 euros de revenu net sur trois ans se verra retenir 42 000 euros annuels, soit 3 500 euros mensuels. Vous devez donc préparer vos trois bilans et vos baux complets avant toute simulation.

Le recensement des charges qui rognent votre mensualité

L’analyste liste ensuite toutes les charges récurrentes et contractuelles qui viendront s’ajouter à la future échéance. Cela inclut les mensualités de crédits à la consommation, prêts automobiles, crédits renouvelables utilisés, ainsi que les pensions alimentaires fixées par jugement, d’après Service Public. Les découverts chroniques sont aussi scrutés comme charge implicite. En revanche, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu n’est pas déduit à ce stade, car le ratio réglementaire s’apprécie sur le net avant impôt.

Cette photographie détermine votre marge. Si vous gagnez 3 500 euros nets retenus et remboursez déjà 300 euros de crédit auto plus 200 euros de pension, votre future mensualité immobilière sera plafonnée après déduction de ces 500 euros. Soldées ou non, ces charges pèsent euro pour euro sur le budget finançable.

Combien pouvez-vous rembourser chaque mois sans être hors norme ?

Une fois l’assiette établie, la banque applique deux plafonds successifs : le taux d’effort et le reste à vivre.

La règle des 35 % assurance comprise

La norme du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante depuis la décision D-HCSF-2021-7. Le taux d’effort ne peut dépasser 35 % assurance emprunteur incluse, et non hors assurance. La formule est simple :

Mensualité maximale = (Revenus nets retenus x 0,35) - Charges d’emprunt existantes

Avec 3 500 euros de revenus retenus et 500 euros de charges, la mensualité totale admissible est de 1 225 euros, dont 725 euros restent disponibles pour le futur prêt immobilier une fois les charges déduites. Si vous n’avez aucune charge, la mensualité maximale grimpe à 1 225 euros. C’est ce montant, assurance comprise, qui servira à calculer le capital.

Le taux d’effort maximal est fixé à 35 % assurance incluse, un plafond rendu juridiquement contraignant par le Haut Conseil de stabilité financière.

— Légifrance, décision D-HCSF-2021-7 du 14 septembre 2021

La durée plafonnée à 25 ans et la marge de flexibilité

La seconde règle porte sur la maturité. La durée d’amortissement est plafonnée à 25 ans pour la majorité des dossiers. Elle peut passer à 27 ans en cas de VEFA ou de travaux représentant au moins 10 % du coût total, avec un différé d’entrée en jouissance. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour s’écarter de ces limites. Cette enveloppe doit être fléchée à au moins 70 % vers les résidences principales, dont au moins 30 % pour les primo-accédants.

Concrètement, dépasser 35 % ou 25 ans ne signifie pas un refus automatique, mais vous devez entrer dans cette case dérogatoire très disputée. Hors résidence principale ou sans profil primo-accédant, vos chances d’en bénéficier sont faibles. C’est pourquoi l’outil de scoring bloque instantanément un dossier à 36 % sans critère de flexibilité.

Le filtre invisible du reste à vivre et du saut de charge

Même sous 35 %, la banque applique un second test, éliminatoire, en euros : le reste à vivre. Il s’agit de ce qu’il vous reste après toutes les échéances. Les barèmes observés sont de 700 à 1 000 euros pour une personne seule, 1 200 à 1 500 euros pour un couple, plus 300 à 500 euros par personne à charge, selon Action Logement. Ces seuils sont relevés à Paris, Lyon ou Bordeaux où le coût de la vie est plus élevé. Un dossier à 34 % peut donc être refusé si le reste à vivre tombe à 900 euros pour un couple avec deux enfants.

Parallèlement, l’analyste mesure le saut de charge, soit l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Si vous payez 800 euros de loyer et visez 1 200 euros d’échéance, vous devez prouver une épargne récurrente de 400 euros sur au moins trois mois de relevés sans incident. L’absence totale de découverts, de commissions d’intervention et de dépenses jugées à risque est alors examinée. Un historique bancaire sans accroc sur trois mois reste un prérequis pour valider ce saut.

Combien emprunter avec votre mensualité et combien acheter vraiment ?

La mensualité maximale n’est pas votre budget d’achat : il faut la convertir en capital, puis retrancher les frais pour obtenir le prix affiché en annonce.

La formule qui transforme une mensualité en capital

La banque utilise la formule des annuités constantes. Pour retrouver le capital, elle inverse l’équation classique rappelée par l’Institut National de la Consommation :

Capital = Mensualité x [1 - (1 + t)^(-n)] / t

où t est le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités. L’assurance emprunteur étant incluse dans les 35 %, la prime mensuelle vient directement amputer la part disponible pour le capital et les intérêts. Avec des taux moyens stabilisés entre 3,10 % et 3,30 % hors assurance sur 20 à 25 ans selon la Banque de France, la sensibilité est forte : 0,50 point de taux en plus réduit le capital d’environ 4 à 5 % à mensualité égale. Allonger de 20 à 25 ans augmente le capital d’environ 10 à 12 %, mais alourdit nettement le coût total.

Mensualité nette d’assurance et hors charges existantes. Avec une assurance à 0,30 % sur capital initial, retranchez environ 40 à 60 euros par tranche de 100 000 euros empruntés. Par exemple, 1 000 euros dont 50 euros d’assurance ne laissent que 950 euros pour le calcul du capital, soit environ 8 500 euros de moins sur 20 ans à 3,20 %.

Du capital à l’enveloppe d’achat : apport et frais incompressibles

La capacité d’emprunt n’est pas la capacité d’achat. La formule de cadrage est :

Prix maximal du bien = Capacité d’emprunt + Apport personnel - Frais annexes

Les frais dits de notaire pèsent 7 à 8 % dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf ou en VEFA, selon les Notaires de France et l’ANIL, composés surtout de droits et taxes. La garantie bancaire ajoute 1 à 1,5 % du montant emprunté, que ce soit via Crédit Logement ou hypothèque, plus 1 000 à 3 000 euros de frais de dossier et d’éventuels honoraires de courtage. C’est pourquoi les banques exigent au moins 10 % d’apport sur le coût total pour couvrir ces frais sans les financer. Injecter toute votre épargne est déconseillé : conservez une épargne de précaution de 3 à 6 mois de charges.

Un capital de 200 000 euros avec 30 000 euros d’apport ne permet pas d’acheter à 230 000 euros dans l’ancien. Retirez 16 100 à 18 400 euros de frais de notaire à 7-8 %, plus 2 000 à 3 000 euros de garantie et dossier : le prix net financé tombe à 208 000-211 000 euros. Dans le neuf, les mêmes 30 000 euros d’apport laissent un prix proche de 222 000 euros grâce à des frais réduits.

Exemple chiffré pour calibrer votre filtre d’annonces

Prenez un célibataire à 2 800 euros nets retenus, sans charge, visant 25 ans à 3,20 %. Mensualité maximale : 980 euros. Après 35 euros d’assurance, reste 945 euros pour le capital, soit environ 187 000 euros empruntables. Avec 25 000 euros d’apport, l’enveloppe brute est de 212 000 euros. Dans l’ancien, le prix cible à filtrer est d’environ 195 000 euros une fois les frais déduits. Dans le neuf, il monte à 205 000 euros.

Ce calibrage évite deux erreurs : visiter des biens 15 000 euros trop chers et devoir renégocier à la baisse, ou sous-estimer votre budget et passer à côté d’un bien accessible en allongeant d’un an. Affinez toujours avec le taux exact proposé et la prime d’assurance réelle, car 0,10 point d’écart change le prix final de plusieurs milliers d’euros.

Combien gagner avec les bons leviers avant la première visite ?

Avant de comparer des annonces, trois actions peuvent relever votre capacité sans augmenter vos revenus.

Les actions qui libèrent du capital sans gagner plus

Le levier le plus rapide est de solder un petit crédit. Effacer 200 euros de mensualité redonne environ 30 000 à 34 000 euros de capital sur 20 à 25 ans à 3,20 %. La mise en concurrence de l’assurance via la Loi Lemoine est le second gisement : changer d’assurance à tout moment sans pénalité peut abaisser le TAEA de 0,10 à 0,15 point, libérant 30 à 50 euros sur la part assurance des 35 %, donc plusieurs milliers d’euros de capital supplémentaire. Vérifiez aussi les prêts bonifiés : le Prêt à Taux Zéro et le Prêt Action Logement abaissent le coût moyen et peuvent compléter l’enveloppe sous conditions de ressources et de zone.

En parallèle, assainissez vos relevés sur trois mois : zéro découvert et zéro commission d’intervention, pas de dépenses de jeux excessives, épargne régulière visible. Les analystes y voient une preuve de gestion du futur saut de charge. Enfin, ne négligez pas la durée : passer de 20 à 25 ans peut débloquer 10 % de capital, à arbitrer avec le surcoût d’intérêts et d’assurance sur cinq années supplémentaires.

L’attestation qui sécurise votre offre face au vendeur

Une fois la capacité stabilisée, demandez une attestation de finançabilité à votre banque ou à un courtier. Ce document d’une page confirme le montant, la durée et le taux indicatif étudiés, sans engagement définitif. Les agences et vendeurs la réclament désormais pour prioriser les offres au prix. Elle prouve que votre budget a passé les filtres HCSF et reste à vivre. Obtenue avant les visites, elle vous permet de dégainer une offre ferme dans l’heure d’un coup de cœur, avec un dossier déjà pré-validé et des relevés propres à transmettre.

Présenter des relevés sans incident sur trois mois et une épargne régulière est indispensable pour justifier le saut de charge et rassurer le prêteur.

— Service Public, dossier crédit immobilier et pièces justificatives

Gardez aussi une marge pour l’après-achat : travaux, taxe foncière et copropriété ne sont pas dans le ratio d’endettement mais pèsent sur votre reste à vivre réel. Caler votre filtre d’annonces 5 à 10 % sous le plafond théorique vous laisse une respiration pour absorber ces charges sans remettre en cause l’équilibre validé par la banque.